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2018法律职业资格考试真题——抵押权的实现、合同相对性

2018-11-02 13:40:21| 来源:中公法考

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【真题练习】

甲以某商铺作抵押向乙银行借款,抵押权已登记,借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己,在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙,预收了1年租金。半年后经乙银行请求,该商铺被法院委托拍卖,由丁竞买取得。下列哪一选项是正确的?

A.甲与丙之间的租赁合同无效

B.丁有权请求丙腾退商铺,丙有权要求丁退还剩余租金

C.丁有权请求丙腾退商铺,丙无权要求丁退还剩余租金

D.丙有权要求丁继续履行租赁合同

【答案】C

【考点】抵押权的实现、合同相对性

【设题陷阱与常见错误分析】本题考查的是“先抵后租”的法律效果。有考生可能认为“甲提前得知乙银行将起诉自己,在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙”的行为出于恶意,当属无效,从而错选A项。有考生可能受“买卖不破租赁”规则的影响,误认为丁竞买取得该商铺后,租赁合同也应当由丁法定承受,从而错选B项或D项。

【解析】本题的解题关键在于区分“先租后抵”与“先抵后租”的法律效果。关于“先租后抵”,仍适用“买卖不破租赁”规则;比如,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同解释》)第20条规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。然而,本题情形属于“先抵后租”,租赁关系不得对抗已登记的抵押权,不影响抵押权实现,其依据是《物权法》第190条,“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”;因此,丁有权要求丙腾退商铺,且不受甲、丙间租赁合同之约束,故而丙无权要求丁退还剩余租金,B项错误、C项正确。

此租赁合同并未由丁承接出租人地位,根据合同相对性,合同只对缔约当事人具有法律约束力,故而丙不得向丁主张继续履行合同,D项错误。

《合同法》第52条规定,“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。《民法总则》第153条规定,“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”;第154条规定,“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效”。甲、丙之间的租赁合同不属于合同无效的情形。抵押人甲作为有处分权人,将商铺出租给丙,两者之间的租赁合同不得对抗已登记的抵押权,但租赁合同本身有效,故而A项错误。

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(责任编辑:车小仙儿)

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